CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DEVEM SER MUITO BEM ELABORADOS
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Publicado em 18 de outubro de 2024
O mercado imobiliário rural cresce constantemente e a procura por imóveis rurais possui uma alta demanda, haja visto que investir nesse ramo é uma opção segura e também rentável aos produtores rurais que buscam expandir os negócios. Um imóvel rural é toda propriedade localizada fora do perímetro urbano e destinada, principal ou secundariamente, à exploração agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial. O conceito está diretamente relacionado à sua vocação produtiva e às características da região em que está inserido.
Mas, e você sabe quais são os cuidados na hora da compra ou venda de um imóvel rural para que a transação seja concluída de forma segura e viável? Assim como no caso dos imóveis urbanos, a aquisição de um imóvel rural envolve riscos que precisam ser conhecidos pelo interessado, a fim de que ele possa tomar as medidas necessárias para se precaver de problemas futuros.
O contrato de compra e venda de um imóvel rural deve conter detalhes como o valor da transação, prazos, forma de pagamento e condições de entrega. Além disso, esse tipo de contrato deve considerar aspectos ambientais e produtivos, como a destinação da terra e possíveis restrições de uso. Mas antes da elaboração de qualquer contrato é preciso fazer uma análise criteriosa documental, que envolve a apuração junto ao Tribunal de Justiça, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, Receita Federal, Secretaria de Estado da Fazenda, Secretaria Municipal da Fazenda e Secretarias do Meio Ambiente. “Cada negócio possui suas especificidades, porém, de uma forma geral, os principais documentos que precisam ser avaliados são: Matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis; Certidões negativas de débitos fiscais e ambientais; Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); Certidão de regularidade perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA);Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) quitado; Documentos pessoais do vendedor e do comprador (RG, CPF ou CNPJ, no caso de empresas). Além desses itens mencionados, é essencial verificar a regularidade dos documentos do imóvel e certidões negativas que comprovem a ausência de débitos fiscais, trabalhistas ou ambientais. Também deve-se verificar o uso do solo e se há restrições legais quanto à área adquirida. A análise de possíveis conflitos de posse ou problemas relacionados ao registro também é crucial”, explica o advogado Mateus Paloschi.
Se esta documentação estiver em conformidade, é possível dar início às tratativas, visando minimizar os riscos e custos fiscais/tributários para as partes contratantes, e nesse caso a ajuda de contadores das partes para a consulta das declarações de imposto de renda, declarações do ITR do imóvel rural que está sendo adquirido, são importantes, a fim de se encontrar um denominador comum entre as partes, para valorar o contrato e registro daquele imóvel para o novo proprietário. Outro ponto que deve ser levado em consideração pelo comprador é a realização de uma auditoria situação legal e ambiental do imóvel, na prática chamamos essa auditoria de “Due Diligence”. “Isso inclui verificar a confiança e a validade dos documentos, como o registro da propriedade, as certificações negativas e a conformidade com as leis ambientais. Outro ponto relevante é garantir que o imóvel esteja livre de dívidas, hipotecas ou penhoras. Averiguar se existe algum contrato agrário, arrendamento, parceria rural ou outro contrato agrário atípico, firmado com Terceiros, pois a compra e venda celebrada, deverá respeitar a vigência do possível contrato existente, inclusive as obrigações nele previstas, e que muitas vezes, isso não é observado pelo comprador, o que poderá lhe gerar grandes prejuízos, também deve ser avaliado”.
Após a análise fiscal/tributária, o próximo passo é a elaboração do contrato, incluindo todos os detalhes da tratativa. O advogado explica que existem diferentes tipos de contratos que podem ser realizados para a compra e venda de imóveis rurais. “Existem diferentes formas de contrato de compra e venda de imóveis rurais. Pode-se adotar o contrato de promessa de compra e venda, onde a propriedade é aplicável após o cumprimento de todas as condições estipuladas entre as partes, por exemplo, o pagamento de forma parcelada. Outro tipo é o contrato de compra e venda à vista, que chamamos na prática de compra e venda “pura e simples”, onde o pagamento e a transferência do imóvel ocorrem simultaneamente”.
Vale reforçar que na hora da elaboração do contrato, alguns itens essenciais não podem ser deixados de fora, como a identificação completa das partes envolvidas, descrição detalhada do imóvel, como a área total e a localização, valor da transação, forma e prazos de pagamento, cláusulas que tratam de possíveis encargos, responsabilidade por eventuais passivos ambientais e transferência de posse e propriedade. É fundamental também constar as condições de uso e destinação do imóvel que está sendo alienado.
As questões ambientais também devem ser observadas, sobretudo as relacionadas às Áreas de Preservação Permanente (APP) e à Reserva Legal. Essas áreas deverão estar devidamente registradas e regularizadas no Cadastro Ambiental Rural (CAR) do imóvel. Além disso, o comprador deve verificar se há passivos ambientais, como multas ou áreas degradadas que precisam ser recuperadas, além da existência de possíveis embargos ambientais.
Por fim, a orientação aos produtores rurais é que todo e qualquer contrato deve ser muito bem analisado e nesse sentido, poder contar com ajuda jurídica é indispensável. “A assessoria jurídica é essencial para garantir que o contrato atenda a todos os critérios legais e esteja em conformidade com as normativas específicas para imóveis rurais. Um Advogado especializado pode identificar possíveis riscos, verificar a regularidade documental e evitar problemas futuros, amenizando de forma substancial prejuízos que as partes envolvidas poderão enfrentar lá na frente”.
Autor: Mateus Paloschi
