Arrendamento rural e suas garantias acessórias

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Nada melhor do que tratar desse tema no período que estamos vivenciando, pois, além de estarmos em plena colheita da safra 2018/2019, também estamos convivendo com uma crise política e econômica sem precedentes em nosso país, e no “agro” não é diferente, já que a baixa rentabilidade, principalmente pelo alto custo de produção, tem sido motivo de constantes reclamações de produtores rurais de todo o país.

Pois bem, iniciando nosso tema de hoje, trazemos a vocês uma saída importante para os proprietários rurais que decidirem por arrendar seus imóveis rurais a terceiros, buscando uma maior garantia em caso de inadimplência do contrato celebrado.

Importante salientar que nosso ordenamento jurídico deixa evidente que a pessoa do Arrendatário é a parte hipossuficiente em relação ao Arrendador (proprietário), por inúmeros fatores, entretanto, de alguns tempos pra cá, podemos constatar que na prática não é bem assim, já que normalmente os Arrendatários são produtores rurais que vêm há anos desenvolvendo as técnicas no campo, produzindo e gerando lucros cada vez maiores, logicamente, quando não há interferência climática, o famoso caso fortuito e força maior.

Nessa lógica, temos que o Arrendador, a cada dia que passa, necessita de um contrato escrito e bem elaborado, que produza estímulos de cumprimento, inclusive sob eventual condição forçada, sob pena desse se tornar uma opção de descumprimento no momento da colheita, comercialização e acerto de contas, tudo para sua maior proteção, alinhando com o risco que a atividade agrícola apresenta.

Salientando que, diferentemente do contrato de parceria agrícola, nos contratos de arrendamento rural não há partilha de riscos, devendo o Arrendatário prover o pagamento independentemente de quebra de safra ou qualquer outro fator externo.

Retomando nosso raciocínio, após o Arrendador realizar pesquisas quanto ao Arrendatário, diminuindo os riscos de inadimplência do contrato a ser firmado, deve partir para sua elaboração, com todas as cláusulas e garantias necessárias, tudo visando a resguardar os direitos e deveres das partes contratantes.

Nesse ínterim, torna-se necessário informar que existem inúmeros modelos de contratos de arrendamento rural disponíveis na internet, escritórios de contabilidade, dentre outras formas de se conseguir um, porém, em se tratando de contratos de arrendamento rural, deve-se frisar que se trata de uma operação complexa, regulada por lei especial, e que requer cuidados na sua elaboração, devendo ser feita por profissional especializado.

E é justamente na elaboração do contrato de arrendamento rural que o Arrendador tem que se preocupar em conseguir o máximo de garantias possíveis de que o Arrendatário não irá descumprir com as cláusulas contratuais, já que a maioria das pessoas envolvidas com o “agro” sabem que, quando o Arrendatário tem uma quebra de safra muito grande, ou problemas financeiros devido à má gestão ou desvalorização do produto, ele procura o Arrendador para renegociar o pagamento do arrendamento, sendo renegociado, muitas vezes, para safras futuras, o que acaba gerando um desconforto entre as partes, sem contar no prejuízo suportado pelo proprietário.

Assim, no momento da elaboração, o Arrendador poderá adotar algumas medidas excepcionais, objetivando uma maior garantia no contrato firmado, e dentre elas destacamos duas modalidades: a fiança e o penhor agrícola, como forma de resguardar o recebimento de valores para o proprietário do imóvel arrendado.

Destacando primeiramente a fiança, esta nada mais é do que uma garantia pessoal de terceiro à relação firmada entre as partes, sendo uma garantia acessória que depende de cláusulas contratuais específicas e bem formuladas para que produza seus efeitos. Lembrando que o fiador assume, em tese, responsabilidade subsidiária, exceto se houver disposição expressa em contrário, o que se recomenda sempre, em benefício ao credor. A fiança necessita de anuência conjugal, a qual, se não prestada, implica na ineficácia total da garantia.

O penhor agrícola, por sua vez, pode ser constituído por instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, observando o local onde as coisas empenhadas estão localizadas. Nele podem ser objetos as máquinas e instrumentos de agricultura, colheitas pendentes ou em via de formação, frutos acondicionados ou armazenados, dentre outros. No caso de penhor, o maior cuidado deve se dar em relação ao prazo de estipulação, uma vez que não pode ser convencionado por prazos superiores aos das obrigações garantidas, sendo que eventual prorrogação deverá ser averbada no respectivo registro.

Logo, dentre as modalidades elencadas acima, destacamos que o penhor agrícola seria mais interessante ao proprietário rural, já que é amplamente utilizado em negócios vinculados à agricultura, como forma de garantir o fomento para execução das atividades rurais, e, não havendo nada que impeça a sua constituição junto ao pacto de arrendamento, é recomendado como garantia real para a proteção do recebimento dos valores pelo proprietário do imóvel.
Assim, concluímos que, com a elaboração técnica especializada do contrato de arrendamento rural, aliada à agregação de garantias acessórias na estrutura contratual, que por si só estimulam e criam um mecanismo de obrigação para o seu cumprimento dentro dos ditames da boa-fé, eliminando a margem do oportunismo causal, evitará, de certa forma, a criação de conflitos entre Proprietário e Arrendatário, e, em situações de inadimplência, garantirá uma melhor posição ao proprietário quando da busca pela satisfação do crédito referente ao arrendamento ao qual faz jus pela cessão do imóvel rural.

Por
Mateus Paloschi
Advogado – OAB/GO 35.425
Leandro Melo do Amaral
Advogado – OAB/GO 22.097