Como funciona o cálculo do ITR?

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Publicado em 16 de agosto de 2019

RESUMO DO PROBLEMA

Nesta semana foi publicado um decreto pelo município de Jataí, na forma da legislação federal, estabelecendo a pauta de valores da terra nua (VTN), que é o preço médio de mercado da área rural, sem levar em consideração os investimentos e benfeitorias, o que conhecemos como “Valor da Terra Nua”.

Com a publicação do decreto, veio à tona o significativo aumento do VTN para este ano, representando quase 100% do valor usado como referência no ano de 2018.

Esse aumento assustou os donos de terras e provocou uma mobilização do segmento por meio do Sindicato Rural, resultando na realização de uma reunião pública, no dia 14 deste mês de agosto, na Associação Comercial, em que muitos produtores e autoridades locais se fizeram presentes.

Da reunião mencionada acima, ficou acordada a formação de uma Comissão Técnica, formada por contadores, advogados tributaristas e engenheiros agrônomos, com a finalidade de apurar o procedimento de avaliação adotado pelo município e, possivelmente, por meio do diálogo, convencer a municipalidade a reduzir os valores do VTN.

Durante a reunião, várias pessoas questionaram acerca do procedimento de fixação do VTN e se o município realmente possui legitimidade para isso.

Nesse sentido, resolvi colaborar com os envolvidos e interessados desenvolvendo o presente informativo.

QUEM COBRA O ITR?

O ITR é um imposto federal cobrado daqueles que são proprietários de imóveis rurais, sendo que metade da receita vai para o Governo Federal e a outra vai para o município onde o bem está localizado.

E O MUNICÍPIO?

Caso o município queira ter a totalidade das receitas do ITR, ele deverá formalizar um convênio e assumir a responsabilidade pela fiscalização e cobrança do imposto, inclusive apurando o preço médio do valor da terra nua (VTN) e o informando à Receita Federal.

COMO É FEITA A APURAÇÃO DO VTN

Nos anos anteriores ao de 2019, os valores do VTN eram definidos em pesquisas de intenção de venda, ofertas e/ou opiniões; critérios que favoreciam a especulação imobiliária, muitas vezes distanciando do valor real da terra nua. E, dessa forma, fazendo com que o produtor rural pagasse um imposto maior.

Neste ano, a RFB (Receita Federal do Brasil) adotou uma nova Instrução Normativa e estabeleceu critérios claros e objetivos que devem ser seguidos pelo município no procedimento de avaliação, inclusive tornando obrigatória a contratação de profissional engenheiro agrônomo e a adoção das normas da ABNT.

O VTN deve ser calculado a partir do valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, considerando apenas a localização e dimensão do imóvel e a aptidão agrícola. Além disso, o cálculo deve obrigatoriamente excluir os valores de mercado relativos a construções, instalações e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.

QUAIS SÃO OS CRITÉRIOS QUE DEVEM SER USADOS?

O valor estimado deverá obedecer aos seguintes critérios: a) localização do imóvel; b) aptidão agrícola; e c) dimensão do imóvel.

POSSÍVEL PROBLEMA

No laudo final, o profissional engenheiro agrônomo contratado pelo município pode ter feito o cálculo do preço de mercado da terra levando em consideração as benfeitorias e investimentos, o que é totalmente ilegal.

Portanto, não se pode confundir VTN com preço de mercado!

O LAUDO DE AVALIAÇÃO DO VTN É CONFIÁVEL?

O laudo deve ser elaborado seguindo as regras da ABNT NBR 14653-3:2019, que especifica procedimentos e requisitos, bem como fornece diretrizes para a avaliação de imóveis rurais.

Caso não siga as normas da NBR mencionadas acima, o laudo não é confiável e não tem força jurídica para sustentar a pauta de valores do município.

COMO PROCEDER NO CASO DO LAUDO NÃO SER CONFIÁVEL?

No caso de o laudo elaborado pelo município não atender à técnica da ABNT, deve ser apresentado um outro laudo ao município, para que ele corrija o equívoco.

COMO FICA O PROPRIETÁRIO DE TERRA RURAL?

O proprietário de terra rural é quem calcula o valor do ITR a ser recolhido. Ocorre que, se este discordar do valor do VTN fixado pelo município e declarar valor menor, terá que demonstrar por meio de laudo técnico que o valor do município está errado.

O grande problema nesse caso é que a produção do laudo técnico confiável é bastante cara e pode inviabilizar a defesa do produtor.

Assim, o melhor é resolver o problema de forma coletiva e administrativa junto à municipalidade.

Leonardo Amaral

Advogado Tributarista

Professor de Direito Tributário